12月16日,浑水的一则做空报告将备受市场洗礼的贝壳再次推上了风口浪尖。这是继裁员风波、业绩亏损,市值腰斩,“反垄断”质疑后,贝壳迎来的又一冲击。
“做空”当日,贝壳盘前一度大跌超10%。即便拉长时间看,其股价也已跌超一年之久,从去年11月的高点至今(截至2021年12月21日),股价从79.4美元/股跌至19美元/股,跌幅73.32%,市值缩水超500亿。
不论是外部政策、机构观点、资本市场反应,还是自身生意逻辑的调整和变化,贝壳正在经历剧烈的阵痛期。
近日,浑水调研公司在其官网发布了一篇报告,称其正在做空贝壳找房。报告焦点直指贝壳的交易量、门店数量和中介数量,称其存在虚报问题。
“我们发现了贝壳大规模欺诈行为,包括一项看似旨在掩盖欺诈性收入的虚假收购。”“我们估计其(今年)第二季度和第三季度的收入数据被夸大了77%-96%。新房总交易额被夸大126%,存量房交易额被夸大33%。”浑水称,通过对贝壳门店的初步尽职调查(包括实地采访和实地考察)和对调查结果进行抽查,发现其实际门店数据远低于其对外公布的数据。
对此,贝壳回应称,该报告没有依据,存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读,已授权独立审计委员会对浑水报告中的关键指控进行内部检查,并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议。公司将在适当时候提供内部审查的最新信息。
此外,其还就新房交易GTV和收入、存量房交易GTV和收入以及门店数、经纪人数均作出了解释。贝壳指出,关于新房交易GTV和收入,浑水抓取交易量数据的方法是错误的,其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。
从回应可以看出,针对浑水的做空报告,贝壳表现出强硬的态度和十足的底气。
中信证券认为,理解贝壳的业务数据和财务数据,应该清楚公司收入的真实定义,经纪人的真实定义,也需要通盘了解中国二手房交易的数据体系、交易规则,以及不同城市之间市场巨大的差异。在中国二手房和新房市场,自下而上汇总交易数据不能得到交易总量的可靠结果。
“浑水出报告做空某家公司,一般都瞄准这家公司很久了。”老虎国际资深分析师昱恺表示,“贝壳股价从今年初开始,自身也经历了‘杀估值’的过程。”至于为何瞄准贝壳,则有可能是基于中国房地产的整体政策变化来圈定的。而放眼望去,在美上市的中国房地产类公司并不多。
“做空”对贝壳或不是好事,但在市场看来,这将迫使公司未来更加严谨合规,严防被做空,也未必是坏事。
图/《今日财富》制图,信息来源:东方财富Choice
交易额下降的同时,贝壳盈利能力也在下降。公司总收入181亿元,同比下降11.9%;净亏损17.66亿元,而去年同期净利润为0.75亿元。这也使贝壳经历了2020及2021上半年的扭亏为盈后,再度陷入亏损泥沼。
对于贝壳三季度的业绩表现,公司董事长彭永东坦承,“第三季度,行业充满挑战和艰辛。”
短期内,贝壳业绩仍受房地产调控深度影响。一位接近贝壳人士表示,“一是部分开发商陷入资金危机,拖累贝壳业绩;二是很多城市二手房限价,二手房成交陷入冰点。”
在此背景下,贝壳找房预计,公司2021年第四季度总净营收将在145亿-155亿元之间,与2020年第三季度相比仍将下降约31.6%-36%。
与此同时,贝壳也迎来裁员潮。
消息称贝壳对上海地区金融等部分业务进行调整,被裁人员共200多人。其中,上海研发团队、贝壳金服员工分别裁了100多人。《今日财富》向贝壳方面求证此消息,得到了确定的答复,其表示,“今年以来,行业环境发生较大变化,公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。”
此外,贝壳还透露,第三季度公司连接经纪人数量环比下降6%至51.5万,但其强调此处的经纪人数量并非特指贝壳员工,而是指贝壳连接的房产经纪品牌经纪人。
谈及流失率升高的原因,贝壳表示一方面是由于房产经纪是一个周转率较高的行业,周期是影响流失率的主要原因之一;另一方面,其在部分城市主动进行不合作、不活跃经纪人的清理,注重对绩优经纪人的保留。
因此,尽管贝壳对于新兴业务的发展踌躇满志,但最后成果如何,仍有待时间验证。在传统业务不振、新兴业务又不明朗的当下,增强对市场份额的把握以及上下游的议价能力,或才是贝壳在不确定的环境中“活下去”的关键。
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