《今日财富》研究发现，目前，房企转型主要聚集的赛道包括商业开发与运营、物业管理、酒店运营、产城融合、文旅、康养、住房租赁以及金融业务这八大类别。

（数据来源：《今日财富》根据公开资料整理）

定位为城乡建设与生活服务商的万科，转型方向主要为物业管理、租赁住宅、商业开发与运营，以及物流仓储服务。控股子公司万物云主要经营物业服务，上半年营收103.8亿元，同比增长33.3%；长租公寓“泊寓”报告期内营业收入13.19亿元，同比增长25.6%。

碧桂园的转型布局则主要包括物业投资、酒店经营、智能建造、机器人餐饮、新零售及现代农业。2021上半年，转型业务的总对外收入为29亿元，同比2020年同期的18亿元上升62.2%。碧桂园自身庞大的业主群及自建销售渠道，为其农产品及新零售提供销售保障；而建筑机器人则能参与到地产开发的前端，保证质量的同时，也提高了效率。

融创中国立足于“地产+”多元布局，下设地产、服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养六大战略板块。2021年上半年，融创文旅收入约26.1亿元，同比增加166.3%，物业管理收入达24.2亿元。

转型同样发生在部分中小型房企中间。在医美领域，鲁商发展通过多赛道打造大健康生态；奥园美谷布局医美全产业链综合平台；科技领域，西藏城投、广宇发展布局新能源相关产业，万业企业转型半导体行业。

综合来看，房企多元化转型的基本格局已经形成，只是多数集中在头部。较多企业选择与主营业务较为相关的领域作为转型方向，意在利用已有的业主资源和区位优势，协同新老业务共同发力。但也有企业选择开辟全新赛道，在舒适区外探索盈利的可能。

物业公司是房地产行业发展的衍生产物，也是多年来房地产行业持续迅猛发展的得力推手。在核心的地产业务之外，多数房地产公司都会选择与主营业务匹配度较高的物业管理作为转型抓手。

从房企转型情况来看，近年来，只有物业管理领域给房企带来的业绩贡献在持续增加。

2021上半年，融创中国的物业管理服务实现营收20.5亿元，同比实现翻倍；万科来自物业服务的营收为 85.7 亿元，在总营收中占比 5.1%，营业利润率17.46%，同比增长3.09个百分点；保利物业营收51.53亿元，同比提升43.1%，归母净利润4.91亿元，同比提升22.8%。

西南证券指出，2021H1，物业板块继续保持高增长，营收利润双升。37家公司合计实现营业收入860亿元，同比大幅增长55.7%；归母净利润达133亿元，同比增长65.1%，业绩表现亮眼。其中，营收增速位于前三的分别是世茂服务、越秀服务、金科服务，增速分别为171%、108%、89%；毛利率位于前三的为恒大物业、世茂服务和正荣服务，分别为37%、36%和35%。

物业管理之外，酒店管理是另一个房企热爱拓展的领域。

上半年，万达酒店发展收入约4.15亿港元，毛利约2.48亿港元，其中，酒店营运及管理业务收入2.62亿港元，同比增长131.8%；酒店设计及建设管理业务收入9969万港元，同比增23.5%。

然而，9月10日晚间，万达酒店发展发布公告称，收到融创中国通知将终止与万达酒店订立的酒店管理协议，公司与融创中国目前正就有终止的后续安排及对于万达酒店的潜在补偿进行协商。

这份本应在2037年才到期的合同，因其过早的毁约受到广泛关注。同为头部房企的融创中国，在2019年6月，即开张了旗下首家自营品牌酒店。在今年8月，融创还申请注册了“融创堇悦酒店”、“悦”等一系列商标，并对酒店管理职能岗位进行招募。公司对酒店住宿板块的重视程度可想而知，而此次与万达解除合作，或有进一步加码自营品牌的打算。

另一家与万达打过交道的房企叫富力地产。2017年，富力地产斥资199.06亿元从万达购入酒店业务。然而，该板块不但没能为公司贡献利润，反倒常年亏损。2018-2020年，酒店业务净亏损分别为4.59亿元、10.08亿元和14.27亿元。2021年上半年，净亏损5.4亿元。

近年来，为提升业务多元化，房地产企业进军酒店行业的姿态显得越发主动。然而，酒店业务由于具备重资产、长周期的属性，短时间内难以贡献现金流，还可能增加财务杠杆，导致债务高筑，因而颇具风险性。融资、产品线定位、入住率、盈利等，也都是房企所要面对的行业性难题，转型做酒店管理，并非一门轻松的生意。

迈出安全区，多数房企在长租公寓、文旅等业务的布局目前仍处在摸索阶段。而一些全新领域如新能源、教育、物流、医疗等业务的增收情况，则更显未知。

最新发布的半年报显示，融创文旅总资产规模达1332亿元，相当于国内文旅老大华侨城资产规模的三成左右，但与此同时，客流量却达7201万人次，华侨城同期的游客人次仅为2848万。《今日财富》注意到，今年上半年融创文旅板块实现26亿元收入，匹配到7201万人次的客流量，单次消费仅36元。资产规模与收入不匹配的情况出现，让融创文旅板块的发展前景变得难以预测。

滨江集团着力发展服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大非房业务板块。在2020年度业绩网上说明会上，公司董事长戚金兴表示，已有两个养老项目在建设过程中，公司也会成立专业的养老团队来独立经营养老业务，并且积极参与未来社区的养老事业养老板块。然而《今日财富》发现，在2021半年报中，滨江集团只字未提养老项目的进展及盈利情况。

光明地产借助西郊、临港的区位优势，转型发展物流冷链仓储、酒类贸易经营等业务。然而2021上半年内，光明地产的子公司上海海博物流（集团）有限公司、上海海博西郊物流有限公司、上海海博供应链管理有限公司皆发生净利润亏损，分别亏损1703万元、565万元、392万元。物流板块表现不佳，光明寄望于即将到来的“进博会”、“花博会”等大型活动对食品及农产品冷链运输的需求，从而在物流板块扭亏为盈。

亿翰智库分析指出，对于房企发展多样化的业务形态，是新的行业形势下，企业主动求变的举措，但是新业态的选择也需要更多谨慎的选择，否则也不会让企业有更多的向上力，反而可能会成为企业风险爆发的始点，而且寄希望于短期内新业务能够取代地产开发成为新的利润贡献来源，难度可想而知，也不太可能实现。