佳兆业官网信息显示，截至2021年8月数据，净负债率为93.7%，自2017年以来实现八连降；现金短债比为1.53；剔除预收款的资产负债率为69.9%。三道红线全部转绿，其中现金短债比表现的是短期偿债压力情况。

但是，这样的数据只能说明佳兆业在控制债务方面做出了努力，在国内融资环境收紧的情况下，不少房企陷入对美元债的依赖中，《今日财富》根据公开数据不完全统计，佳兆业今年以来多次发行美元债，到期时间主要集中在2023年下半年。

 （数据来源：佳兆业官网，《今日财富》统计）

当然，房企并不能无限发行美元债，以新债换旧债的模式也不是长久之计，若是企业本身经营方面或是债务出现问题，就面临评级下调风险。

11月9日，惠誉将佳兆业的长期外币发行人违约评级（IDR）由“CCC+”下调至“CCC-”，并将其高级无抵押评级由“CCC+”下调至“CCC-”。11月10日，穆迪将佳兆业集团企业家族评级（CFR）由Caa1下调至Ca，同时将其发行的债券高级无抵押评级由Caa2下调至C，前景展望仍为负面。11月11日，标普将佳兆业的长期发行人信用评级由“CCC+”下调至“CCC-”，展望“负面”。随后应佳兆业要求，标普撤销了对其“CCC-”长期发行人信用评级。

评级机构的动作，无疑给佳兆业雪上加霜，单从信用评级情况来看，佳兆业是有违约风险的，另外，三大评级机构也针对国内部分房企下调了信用评级。

 11月4日，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的逾3亿理财产品出现兑付危机，佳兆业于11月22日晚间通过官方微信公众号发布《锦恒财富产品兑付方案》，方案中提到可安排提前兑付，对于延期兑付的本金，按照一年期商业贷款基准利率4.35%向投资人支付延期利息。而按市场测算，如果不能顺利提前兑付，本金和利息最长兑付时间可能将超过2年。

为什么锦恒财富发行的理财产品最终由佳兆业兑付呢？通过财富公司为房企融资，渠道和恒大财富很相似，但公开信息表明锦恒财富和佳兆业无直接股权关系，有知情人士向《今日财富》表示，二者只是合作伙伴的关系。

锦恒产控官网显示，2021年5月13日，锦恒财富与佳兆业集团签署了战略合作协议，双方将再度加深战略合作，进入紧密合作、共谋发展的新阶段。本次战略合作协议的签订，代表锦恒财富与佳兆业集团将由单一方向合作步入多元化产业新发展。在此之前，锦恒产控官网就有属于佳兆业集团专属报道的板块，二者关系可见一斑。

锦恒财富管理资产规模超300亿元，有消息显示，佳兆业在锦恒财富的理财产品总规模约127亿元，以此计算，其超过锦恒财富管理资产规模的三分之一。官网信息显示，10月14日，锦恒产控与中煤矿业集团签署了战略合作协议，也有为将来规划的意味。

佳兆业集团是中国综合房地产开发商，总部位于香港，集团业务已覆盖粤港澳大湾区、京津冀协同发展区域、长江经济带等主要经济区域，进驻全国超50个重要城市，业务涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文体科技、物业管理等20多个产业领域，实施“地产+城市更新+产业”三驾马车的发展战略。

2021年全国两会，城市更新首次被写入政府工作报告，《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》中也提出，将实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，城市更新已升级为国家战略。过去推行的“棚户改造”行动、“旧改”工程等，也都属于城市更新的范畴，“旧改”起家的佳兆业在城市更新这一块是有优势的。截止至2021年6月30日，如果按照佳兆业统计的土储货值计算，其中城市更新转化占比约为47%，相比2020年提升9个百分点。

2021年11月3日，佳兆业集团最新披露的未经审核经营数据显示，该公司10月份录得81.95亿元的合约销售额，合约建筑面积约为43.21万㎡。今年1~10月期间，佳兆业集团总合约销售额约为957.44亿元，总合约建筑面积约为558.73万㎡，分别较2020年同期增长23.2%和24.1%。

今年国庆假期，佳兆业集团称对外发布销售情况，全国50座城市优质项目累计成交房源超7000套，成交金额超53亿元。2021年9月，佳兆业合约销售金额约为57亿元，同比下降64.6%；2021年10月，其合约销售额约81.95亿元人民币，同比下跌30.49%。

（数据来源：公司公告，《今日财富》整理）

《今日财富》研究发现，佳兆业2021年前7个月月度总销售额都是高于去年的，3月之后，月销售额呈下降趋势，“金九银十”表现惨淡。

在流动性短缺情况下，销售回款已不足以支撑还债压力，佳兆业回复《今日财富》，公司正进行资产处置。目前佳兆业拟着手处置资产清单，包括价值818亿的18个深圳项目以及佳兆业权益258.39亿，预计2022年3月处置完毕。

11月24日，佳兆业集团发布公告称，截至2021年11月24日，佳兆业集团已对本金额约10.968亿元的理财产品实施偿还措施，余下本金额约3.966亿元的相关产品正与相关持有人协商偿还措施。

11月25日，佳兆业发布公告称，向其发行的2021年12月7日到期的年息6.5%的4亿美元优先票据的合资格持有人提出交换要约及同意征求，期限为伦敦时间2021年12月2日下午四时，若未成功可能考虑进行替代的债务重组。

从佳兆业的回应来看，对还债态度还是较为积极的，这也是当下不少房企要面临的问题。长期看，房地产行业步入下行通道或无法避免，短期房企首应解决流动性问题，优化自身债务结构，严守“三线四档”，才能在行业转型之中得以生存。