资料显示，瑞安新天地是瑞安房产旗下独立运作的全资子公司，负责营运管理瑞房旗下的商业物业，而瑞安房地产则专注于地产开发业务。

2012年，瑞安房地产曾发布公告称，拟分拆子公司瑞安新天地于港交所单独上市；2013年，瑞安新天地与瑞安房地产分开营运，商办物业资产包划拨至瑞安新天地；2014年初，瑞安房地产引入加拿大投资者Brookfield，为瑞安新天地注资7.5亿美元；2015年，瑞安房地产再次透露将加快推进瑞安新天地上市计划。

然而，准备许久，最终上市计划还是未能如愿，在2015年的年度业绩发布会上，瑞安房地产方面表示，“现阶段安排瑞安新天地上市并非充分反映其资产价值的最佳方式，决定短期内不会进行瑞安新天地的上市计划”。

那么，时隔多年，为何再次计划分拆上市？在业内人士看来，这或与其本身的经营状况有关。

梳理近三年业绩发现，2018至2020年瑞安房地产的营业收入分别为248.41亿元、103.92亿元、45.97亿元，呈持续下滑趋势。其中，2020年，公司录得营业收入45.97亿元，同比减少56%；全年净亏损7.4亿元，而2019年录得净利润为19.32亿元。

因此，在严跃进看来，瑞安新天地作为瑞安房地产的核心和拳头产品，若可以单独上市，对于瑞安新天地和瑞安房地产的发展都具有非常好的价值。

目前，瑞安新天地负责营运管理上海新天地、虹桥天地、瑞虹天地、创智天地、武汉天地、重庆天地及佛山岭南天地项目。中期报显示，今年上半年，公司租金及相关收入总额为15.7亿元，同比增长32%。

今年上半年，瑞安房地产业绩情况有所好转，营业收入达119.77亿元，同比增长726%；实现归母净利润10.82亿元，同比扭亏。公司在公告中提到，业绩好转的原因之一就是，今年上半年投资物业的营运及表现，没有出现类似于去年受疫情影响而租金收入下跌的情况。

“单纯类似商业管理项目来说，其本身属于产品线比较好的，所以租金收入等占比高。当然也要看到，商业地产等有产业更迭等情况，企业需要积极研究此类新业态，防范过多沉迷于既有的租金回报等过程中。”严跃进向《今日财富》表示。

除了提升公司的估值之外，在“三道红线”压力之下,分拆上市也是房企降负债的有效手段之一。

从债务结构看，截至2020年底，瑞安房地产一年内到期债务为132.6亿元，同期现金及银行存款合计为157.96亿元，其中包括抵押予银行的存款13.13亿元、仅能用于公司指定物业发展项目的受限制银行存款45.06亿元。今年上半年，现金及银行存款下降至143.67亿元。

另外，截至2019年12月31日，公司净资产负债率为52%，较2018年上升12个百分点。今年上半年和2020年，净负债比率均维持在45%，相较2019年同期的52%有所下降，但仍然比2018年有所上升。

为了降负债，瑞安房地产制定了轻资产策略，近些年接连剥离商业资产进行套现，包括上海企业天地、武汉天地企业中心等。

今年7月9日，瑞安房地产发布公告，将2007年在佛山拿到的岭南天地中的7号、8号地块退还给佛山政府，获得26.53亿元的现金赔偿。据了解，2007年时，瑞安房地产是以75.1亿元的价格竞得了该项目，这是当时广东规模最大的旧城改造项目。

瑞安房地产方面强调，为了配合佛山市政府对这两幅地块的重新规划，公司同意将该两幅地块交还土地储备中心，这符合公司提高资产周转率、提升资金效益的轻资产策略，不会因该交易产生重大收益或亏损。

值得注意的是，今年6月24日，瑞安房地产还公告称，其附属公司Shui On Development发行本金总额4亿美元5.50%于2026年到期的票据，预计发行所得款项净额，扣除费用、佣金及开支后约为3.967亿美元，用于偿还于短期内到期的现有债务，余下部分拨作资本开支。

在严跃进看来，现金流或资金的问题确实需要关注，若是负债等压力比较大，那么后续要防范经营比较被动的风险。从实际过程看，若是住宅等产业比重小，房企更是需要注意风险，防范商业地产降温所带来的压力。

事实上，拆分商管、高举轻资产运营大旗，是当前众多地产企业的选择，过去几年，为了践行轻资产战略，瑞安房地产一直通过出售物业进行资金回笼。不过，《今日财富》从瑞安房地产的投资、出售动作来看，其发展重心正在逐渐趋向长三角。

半年报信息显示，今年上半年瑞安房地产的15.7亿元租金及相关收入中，73%来自上海的物业组合，其余来自武汉、佛山、重庆、南京等地。

截至2020年底，瑞安房地产在中国内地共持有11个发展项目，以及两个管理项目，分布于上海、武汉、佛山及重庆。可供出租及可供销售总建筑面积为6.4百万平方米，其中上海占到了2.5百万平方米，佛山仅0.9百万平方米。

新增投资方面，今年6月，瑞安房地产与上海市黄浦区人民政府下属的永业集团签署了一份协议，以各占50%权益的比例开发太平桥项目第122号地块，该地块将开发为综合用途发展项目；去年5月，瑞安房地产以21亿元购入了位于上海青浦区蟠龙镇旧改余下四幅土地80%的权益，连同于2019年下半年购入的四幅住宅用地，将发展为上海西部新综合项目——上海蟠龙天地；2020年12月，公司还与国际基金高富诺联合收购了南京地标综合物业――南京国际金融中心，双方各占50%的股权。

对于投资偏向问题，瑞安房地产主席罗康瑞在今年3月份的业绩会上表示，会考虑投资粤港澳大湾区，目前在做很多的研究，将来会有机会，武汉也十分看好，但公司重点还是会在上海。

瑞安管理董事总经理王颖亦表示，未来瑞安集团会继续以上海作为投资及发展重心，除了继续深耕上海，武汉，也看好长三角、大湾区的强一线、二线城市。

2021年是瑞安房地产迈入50周年,上海新天地迎来20周年的重要节点。罗康瑞在中期业绩会上表示：“中国经济从新冠疫情的影响中逐步复苏，在这样的大背景下，集团的收入和溢利均出现了强势反弹，证明了我们有能力应对重大挑战。尽管环境仍然充满挑战，我们已准备好抵御可能持续的不利因素。”

严跃进指出，对于瑞安房地产来说，当前要抓住城市更新等新机遇，积极和地方政府合作，以形成业务的更好扩展与发展。