本文经授权转载自地产大爆炸 ，作者炸天团
在“房住不炒”及“稳房价、稳地价、稳预期”的要求下，去年以来，随着三道红线、两集中供地，以及银行新规的不断出台，行业进入低速发展的新常态。
在这个新常态下，很多逻辑发生改变，行业格局也正在固化。日前，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的“2021年中国房地产开发企业500强”测评成果正式发布。炸天团将透过榜单，从测评报告中挖掘出房地产行业开始固化的8个特征。早在去年，测评报告便指出：从2018年调控以来，房地产行业已经逐渐结束粗放发展时代，行业规模增速显著放缓。房住不炒下，这一趋势还在继续。2020年，全国商品房销售面积176086万平方米，同比增长2.6%；商品房销售额173613亿元，同比增长8.7%。随着市场交易结构逐步偏向一、二线城市，在交易金额不断提高的前提下，交易面积增速明显放缓。今后几年，房地产行业会继续保持低速增长的状态，并进入一个较为稳定的周期。从房企排名来看，TOP10前三位依然由万科、恒大、碧桂园占据。
其中，万科上升两位，综合实力排名第一，恒大、碧桂园分列二、三，四至十位依次为中海、融创、保利、龙湖、华润、世茂、新城。相比2020年，2021年的TOP10变动率为10%，其中世茂为新晋企业；TOP50的变动率约为10%，整体相对较为稳定。但相比2009年，2021年TOP10变动率为40%，TOP50变动较大，变动率约60%，表明近十几年来房地产行业高速发展，整体格局变化较大，但随着近几年过渡到高质量发展，行业整体相对稳定。这也意味着，随着行业已经告别最好的时代，黑马难寻。我们以TOP500房企总部所在地区域为标准进行划分：
华东、华南与华北三区企业数量占比为74.4%，中部地区占比继续提升，发展势头良好。
而如果我们叠加上近几年部分房企将总部搬迁至华东地区，比如原本属于西部的蓝光、原本属于中部的新力、中奥，以及原属于华南的三盛、大唐等将总部搬至上海，华东地区正呈现一枝独秀的格局。大房企的舒服区是指，龙头房企开始享受规模化带来的红利，人员、制度、融资等等优势。房地产行业开发逻辑已经改变，未来通过杠杆实现弯道超车的时代过去了，接下来综合实力强的头部房企日子将越过越舒服，从而进入新的“盛世年华”。
从销售数据来看，2020年，TOP4房企销售金额占比为14.30%，集中度稳中有升，龙头房企依旧占据规模优势。同时，以销售金额计算的TOP10、TOP20、TOP50房企份额分别为25.28%、37.64%、53.82%，分别较上年增长0.06、0.57、0.20个百分点，集中度上升趋势依旧。随着行业优势资源向优势房企和大型房企集中，规模化带来的优势效应还将凸显。去年8月 “三道红线”的提出，房地产融资调控转向需求端，房企的融资监管也进入了一个新的阶段，“去杠杆、降负债”成为房企的重要任务之一。在此大背景下，TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降。短期偿债能力方面，2020年TOP500房企短期偿债能力略有下降，流动比率均值为1.40，较上年下降0.05，速动比率均值为0.49，与上年持平。房企降杠杆的另一面就是不在追求的规模上的高增长，反倒是将稳定发展放在了更重要的位置。龙头房企信誉较好，积极推动销售回款，风险管控能力较强，而部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢，前期拿地成本较高的影响，仍面临较大的债务风险和资金链风险。曾经，房地产是想不赚钱都难的行业，不过近两年来随着“房住不炒”政策初见成效，市场降温明显。受前两年高价拿地的影响，以及政策层面抑制房价上涨，2020年TOP500房企净利润均值11.01亿元，同比下降11.08%，净利润均值增速近年来首次为负。同时，营业收入均值增速、营业成本均值增速均处于下滑趋势，营业收入增速不及营业成本增速。大量中小房企因品牌影响力、管理能力等较为薄弱，市场竞争力有限，再加上融资收紧带动融资成本走高，进一步侵蚀房企的利润空间。利润下滑，房企业绩增长阻力明显，使得房企的投资态度趋于谨慎。业务布局上，他们一改过去全面铺开的拿地策略，态度逐渐谨慎，不再单纯追求数量，开始注重土地质量。一二线城市，尤其是长三角、粤港澳大湾区等地，以及围绕都市圈的三四线城市，因为中长期被看好，供求关系和强劲的购买力，成为房企投资的重点。
以世茂为例，在世茂2000亿未来可售货值中，其大湾区、福建区、环渤海区、长三角区总计近1600亿元，一二线城市储备的可售货值占比达到87%以上。而近期进行架构调整的房企，如金地将旗下多个核心城市公司独立出来，也是想要加强在一二线城市深耕的能力。在整个行业增长速度逐渐放缓阶段，房企开始注重产品力的回归以及产品的多元价值体现。但事实上，又受限于限价、融资成本、利润下滑等各种问题，房企在产品创新上的动力普遍不足，各家房企在近几年在产品端难有大的亮点。他们从消费者的住房需求、消费习惯等角度入手，致力于研发受市场认可的品质产品，提高品牌忠诚度，建立消费者对企业、对产品的持久信赖度。客户研究层面，房企愈发细化消费者画像，从户型设计、归家动线、社区景观等方面去找共性，云计算、人工智能、5G、物联网等开始渗透到住宅产品中，推动了住宅品质升级。房地产行业的固化，必然造成的结果就是大多数房企会因此失去上升的机会，当市场上真的只剩下几个巨头在垄断的时候，大部分从业人员也将因此被边缘化。过去，我们总在说房企要向制造业学习，经过几十年奋斗，房地产行业奋斗成了和制造业一样的薄利行业，人们眼中的夕阳行业。如今的制造业，陆续诞生出了格力、华为、小米、大疆等一系列叫板全球的知名品牌，而房地产行业的未来呢？其实，相较于固化，人们更喜欢破局，那么，谁会成为那个破局者呢？
附：2021中国房地产开发企业综合实力TOP500（前100）
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