深陷54亿关联交易的中南建设:青春期已过,直面现实

2021-05-24
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今日财富FortuneToday(ID:FortuneToday-)

文 | 王恩浩
编 | 全   卓


日前,据江苏中南建设集团股份有限公司(000961.SZ,下称中南建设)发布2020年年报,中南建设2020年度销售规模破两千亿,归母净利润同比增长70%

 

今年正式从父亲陈锦石手中全面接班的陈昱含在中南建设2020年报发布会宣布:“中南建设的‘青春期’,即高速增长的阶段已经过去。未来,中南建设将从黑马过渡到白马。”

 

2016-2019年无疑是中南建设的高增长期,期间业绩分别达502亿、963亿、1466亿,1980亿,年复合增速达58%,四年涨逾四倍,成功跻身房企两千亿俱乐部,但是看似亮眼的数据下,毛利率常年低下,负债率高,累计担保余额超净资产2倍、有“明股实债”嫌疑,甚至陷入隐瞒数十亿关联交易的风波。


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销售高 毛利率偏低


《今日财富》发现,在克尔瑞发布的2020年中国房地产企业销售榜TOP200中排名第17的中南建设,销售金额居前,毛利率却靠后。

 

证券日报数据显示,在124家上市房企中,销售毛利率超过25%的有85家,占比69%;超过30%的有67家,占比54%;在10%-25%区间的为28家,占比23%。

 

2020年中南建设综合毛利率17.29%,同比增长0.55个百分点;净利润率9.9%,同比增长3.5个百分点。据中达证券报告,2020年,上市房企平均毛利率同比下滑4.1个百分点至25.2%。相比之下,中南建设17.29%的综合毛利率不及下滑后的行业平均水平。

 

面对毛利率表现,中南建设曾表示:由于公司过去在房地产业务领域的战略选择不清晰,在远离核心发展区域的小城市郊区获取了一些规模较大的项目,这些城市市场容量有限,项目销售周期长,导致资金时间成本高,项目利润率低。

 

年报中,中南建设多次提及“疫情的冲击”原因,但《今日财富》发现,在没有疫情影响下的2015-2019年,中南建设的毛利率分别为21.58%、16.41%、16.31%、19.56%、16.75%,毛利率低下的情况实际早已存在,盈利能力长期偏弱。

 

中南建设董事副总经理兼财务总监辛琦认为,公司整体毛利率上升是对此前公司投资质量的一个反应,但基于国家政策原因和公司过去拿地情况,未来公司在毛利率方面很难有很大的改善空间,但公司的净利率还有一定的改善空间。


2
三道红线勉强


截至2020年末,中南建设负债总额3108.90亿元,较2019年末增加471.42亿元。

 

资产负债率86.54%,净负债率97.27%,扣除受限资金之后的现金短债比1.04,剔除预收账款的资产负债率79.76%,踩中“三道红线”的一道红线。值得注意的是,现金短债比仅比政策要求高0.04倍,擦边降档,较为勉强。

 

此外,2020年中南建设少数股东权益额196.6亿元,在总权益额中占比达40.7%,而公司少数损益占比仅9.3%,二者相差过大,存在“明股实债”的嫌疑。

 

负债高企下,中南建设还负担着远超自身资产的巨额担保。

 

截至2020年底,中南建设净资产287亿元,对外担保余额130.29亿元,对控股子公司的担保余额达到492.17亿元,累计担保余额达到622.46亿元,为净资产的2.2倍。《今日财富》发现,中南建设提供担保的公司大多处于亏损状态。


3
54亿关联交易疑云


中南建设2020年实现合同销售金额2238.3亿元,同比增长14.2%,较公司制定的2300亿元销售目标完成率97.32%。不过,公司表示2021年销售可实现2500亿元左右,这一数字较上年销售额增加约11.69%,但较上年目标仅增长8.69%,有所减速。

 

开工方面,中南今年现有计划开工建筑面积约930万平方米,同比下降了31.5%。

 

据企查查显示,截至5月19日,中南建设风有裁判文书记录101条,案件总金额为10434.24万元,作为被告占比80.95%,涉案案由为劳动争议的案件最多,管理和质量问题频发。

 

2020年中南建设的开盘时间从7.7个月降至6.8个月,但质量却频受质疑。房屋飘窗渗水、墙皮掉落、门框脱落、实体与宣传不符等投诉频频,维权事件接连不断。

 

甚至涉嫌数十亿的巨额关联交易。消息称,中南建设常见关联交易对象有金丰环球装饰工程(天津)有限公司、江苏中南建设装饰有限公司、北京城建中南土木工程集团有限公司。以上三家的控股股东非上市公司,而是中南建设实控人控制的体外公司——中南控股集团有限公司,而中南建设实控人持有该公司55.6%的股份。

 

据中南建设年报,2016-2018年,其与上述三家关联公司合计交易额每年在5亿元左右,分别为4.37亿元、4.71亿元和5.09亿元,合计14.17亿元。而2019年增逾400%至20.75亿元。

 

而根据企业工商信息查询平台披露的合同备案信息,经不完全统计,中南建设及其附属公司与上述三家关联企业在2016-2018年间关联的交易总额高达68.5亿元,与公司披露的数据相差54.33亿元。公司因此陷入涉嫌隐瞒关联交易行为的风波。

 

比较遗憾的,在多次联络下,截至发稿,中南建设并未就上述问题进行回复。



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