不再激进的“三高”阳光城:高负债高担保高对赌,分拆物业上市,降速求稳自救

2021-05-19
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今日财富FortuneToday(ID:FortuneToday-)
文 | 王恩浩
编 | 全   卓


日前,阳光城集团股份有限公司(以下简称“阳光城”,000671.SZ)发布2020年年报,在疫情影响下,截至2020年末,公司营收达821.71亿元,同比增长34.60%;合并归属上市公司股东净利润52.20亿元,同比增长29.85%。

 

看似不错的业绩下,阳光城2020年的净利润率创下了近五年的新低,同比2019年仅实现个位数增长,此外还背负三千亿负债和巨额担保,并有“明股实债”的嫌疑。在宣布2021年求稳的战略中,阳光城意识到公司正面临巨大的难题。

 

2015-2019年,阳光城短短几年完成了销售额从300亿到2000亿的跨越,年复合增长率逾60%。不过此前,老板林腾蛟曾几次定下目标,均未实现。例如2006年提出要在2010年达到100亿的销售目标,最终只达成40亿;2010年提出到2015年要实现500亿的销售目标,实际只完成了310亿。

 

高速扩张实现的背后离不开林腾蛟的“慧眼识人”,从历任华润、龙湖、复星地产的知名经理人陈凯到从碧桂园挖来其联席总裁朱荣斌和首席财务官吴建斌,“规模”“加速”对彼时执着于追求扩张的阳光城来说再熟悉不过。

 

但随政策收紧,阳光城无法再依靠高周转、高负债扩张的激进打法,甚至要为此前留下的低利润率和高负债买单,并在最终选了稳中自保的策略。


1
利润率近五年最低 对赌陷入未知


2017年至2019年,阳光城的销售额分别为915亿元、1629亿元、2110亿元,同比增长88%、78%、30%,增速大幅减缓。本报告期,公司全口径2020年销售金额2180.11亿元,同比增长仅3.3%,只实现了个位数的增长。

 

高速扩张期的阳光城,净利润率也不乐观。2016年-2019年,公司净利润率分别为7.3%、6.72%、6.92%、7.08%,2020年该指标为6.68%,创近五年新低。

 

尽管阳光城今年宣布开始降速,但在其扩张期间,净利润的增速已一年不如一年。2016年-2019年,阳光城净利润分别为12.30亿元、20.62亿元、30.18亿元和40.20亿元,期间增长率分别为67.7%、46.36%、33.2%,2020年净利润52.2亿元,同比增长29.8%,同创近五年新低,不及2016年增速的一半。

 

此前,阳光城曾和泰康签署过一份“对赌协议”,许诺以2019年40.2亿元归母净利润为基础,2020年至2024年间,公司归母净利润每年年均复合增长率不低于15%。并承诺,阳光城这5年累积归母净利润数不低于340.59亿元,此后5年累计归母净利润需达601.64亿元,10年承诺归母净利润总计942.23亿元。若业绩未达标,则对泰康进行相应现金补偿。

 

这份堪称业内最长期限的赌约,虽让阳光城暂时安全,但在房地产增速放缓的今天,能否实现仍是未知数。


2
负债近三千亿 担保高企


2017-2019年,阳光城的资产负债率分别为85.66%、84.42%、83.45%;净负债率252.22%、182.22%、138.2%。2020年公司的资产负债率83.18%,净负债率94.9%,现金短债比1.53,剔除预收账款的资产负债率为79.1%,“三道红线”踩中一条,降至黄档。

 

“双斌”加入后,阳光城的资产负债率和净负债率连年下降,但却被质疑有“明股实债”的嫌疑。2017年12月,阳光城发行了30亿的永续债,利率为7%,2018年6月发行利率为8%的10亿元永续债。而2020年底,阳光城永续债余额仍有40亿元。


永续债具备“永远存续”的特性,在财务报表中被列作股东权益,而非负债,可大幅降低企业的负债率,但对本身有着较高负债率的房企,若永续债利率跳升将导致偿债压力增大,并可能会出现拖累其他债务偿付的连锁反应。截至2020年末,阳光城负债合计2930.45亿元,若扣除40亿元的永续债,净负债率则为101.8%,也将踩线。

 

此外,《今日财富》发现,阳光城少数股东权益比为48.19%,而少数股东损益比为5.19%,两数值相差较大,也存在“明股实债”的嫌疑。而除了近三千亿的负债,阳光城还有巨额的对外担保。

 

5月8日,阳光城发布公告称,公司及控股子公司对参股公司提供担保实际发生金额为 189.44 亿元,占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产 61.72%;为其他资产负债率超过70%的控股子公司提供担保实际发生金额为 719.32 亿元;为其他资产负债率不超过 70%的控股子公司提供担保实际发生金额为 61.22 亿元。上述三类担保实际发生金额为 969.98 亿元,占最近一期经审计合并报表归属于上市股东净资产310.77% 。

 

高负债和高担保为阳光城的债务情况蒙上阴影。


3
降速自保 分拆物业上市


2021年,阳光城将销售目标定为2200亿元,基本与2020年的销售额持平,目标仅同比增速0.9%。由此可见,相比扩张,2021年阳光城的目标是“活下来”。

 

除了销售额的目标降速,在拿地方面,阳光城一改此前疯狂拿地的态势。2020年,阳光城全年支付总地价707亿元,权益对价401.96亿元,合计补充权益土地储备约725.96万平方米,相较于2019年近500亿元的拿地预算减少了近20%。

 

“我觉得只要活下来,未来就有机会。哪怕是阶段性的发展受影响。”朱荣斌在年度股东大会上如是说。

 

在房地产市场政策收紧时,和多数房企一样,阳光城将增长点寄托于物业赛道。4月20日,阳光城公告称审议通过关于公司拟分拆所属企业上海阳光智博生活服务集团股份有限公司到境外上市的决定。

 

阳光城持有阳光智博股权约72.39%,该公司业务目前总资产大约是14.4亿元,净资产6.2亿元,2020年实现的收入是13.7亿元,归母利润大约是1.7亿元。吴建斌曾表示,如果推进顺利的话,本年度应该可以完成。

 

5月6日,阳光城公告指出,截至该公告日,阳光城控股股东阳光集团及关联方本次增持公司股份1737.21万股,增持金额为1.01亿元。但从股价来看,公司的增持并未给予市场信心。当日收盘价5.68元/股,较年报发布日收盘价6.29元/股跌幅近10%。

 


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