新常态下,房地产正在固化的8个特征

2021-03-24
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本文经授权转载自地产大爆炸 ,作者炸天团


在“房住不炒”及“稳房价、稳地价、稳预期”的要求下,去年以来,随着三道红线、两集中供地,以及银行新规的不断出台,行业进入低速发展的新常态。


 
在这个新常态下,很多逻辑发生改变,行业格局也正在固化。
 
日前,由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的“2021年中国房地产开发企业500强”测评成果正式发布。
 
炸天团将透过榜单,从测评报告中挖掘出房地产行业开始固化的8个特征。
 

01
行业规模趋于稳定
 
早在去年,测评报告便指出:从2018年调控以来,房地产行业已经逐渐结束粗放发展时代,行业规模增速显著放缓。
 
房住不炒下,这一趋势还在继续。2020年,全国商品房销售面积176086万平方米,同比增长2.6%;商品房销售额173613亿元,同比增长8.7%。
 
随着市场交易结构逐步偏向一、二线城市,在交易金额不断提高的前提下,交易面积增速明显放缓。
 
今后几年,房地产行业会继续保持低速增长的状态,并进入一个较为稳定的周期。

 
02
房企排名趋于稳定,黑马难寻
 
从房企排名来看,TOP10前三位依然由万科、恒大、碧桂园占据。


 其中,万科上升两位,综合实力排名第一,恒大、碧桂园分列二、三,四至十位依次为中海、融创、保利、龙湖、华润、世茂、新城。
 
相比2020年,2021年的TOP10变动率为10%,其中世茂为新晋企业;TOP50的变动率约为10%,整体相对较为稳定。
 
但相比2009年,2021年TOP10变动率为40%,TOP50变动较大,变动率约60%,表明近十几年来房地产行业高速发展,整体格局变化较大,但随着近几年过渡到高质量发展,行业整体相对稳定。
 
这也意味着,随着行业已经告别最好的时代,黑马难寻。

 
03
区域竞争格局基本已定,华东独秀
 
我们以TOP500房企总部所在地区域为标准进行划分:


  • 华东地区占比37.6%;
  • 东北地区占比3.0%;

  • 西部地区占比8.2%,同比有所下降;
  • 华南地区占比20.2%;
  • 华北地区占比16.6%;
  • 中部地区占比14.4%,同比有所提升。


华东、华南与华北三区企业数量占比为74.4%,中部地区占比继续提升,发展势头良好。
 
而如果我们叠加上近几年部分房企将总部搬迁至华东地区,比如原本属于西部的蓝光、原本属于中部的新力、中奥,以及原属于华南的三盛、大唐等将总部搬至上海,华东地区正呈现一枝独秀的格局。

 
04
规模房企优势依旧,大房企进入舒服区
 
大房企的舒服区是指,龙头房企开始享受规模化带来的红利,人员、制度、融资等等优势。
 
前几天,孙宏斌在融创的业绩会上也表示:
 
房地产行业开发逻辑已经改变,未来通过杠杆实现弯道超车的时代过去了,接下来综合实力强的头部房企日子将越过越舒服,从而进入新的“盛世年华”。
 




从销售数据来看,2020年,TOP4房企销售金额占比为14.30%,集中度稳中有升,龙头房企依旧占据规模优势。
 
同时,以销售金额计算的TOP10、TOP20、TOP50房企份额分别为25.28%、37.64%、53.82%,分别较上年增长0.06、0.57、0.20个百分点,集中度上升趋势依旧。
 
随着行业优势资源向优势房企和大型房企集中,规模化带来的优势效应还将凸显。

 
05
房企资产负债表企稳
 
去年8月 “三道红线”的提出,房地产融资调控转向需求端,房企的融资监管也进入了一个新的阶段,“去杠杆、降负债”成为房企的重要任务之一。
 
在此大背景下,TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%,较上年下降0.89个百分点,为2012年以来首次下降。
 
短期偿债能力方面,2020年TOP500房企短期偿债能力略有下降,流动比率均值为1.40,较上年下降0.05,速动比率均值为0.49,与上年持平。
 
房企降杠杆的另一面就是不在追求的规模上的高增长,反倒是将稳定发展放在了更重要的位置。
 
龙头房企信誉较好,积极推动销售回款,风险管控能力较强,而部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢,前期拿地成本较高的影响,仍面临较大的债务风险和资金链风险。
 
 
06
房企进入低利润时代,盈利能力不再
 
曾经,房地产是想不赚钱都难的行业,不过近两年来随着“房住不炒”政策初见成效,市场降温明显。

 

受前两年高价拿地的影响,以及政策层面抑制房价上涨,2020年TOP500房企净利润均值11.01亿元,同比下降11.08%,净利润均值增速近年来首次为负。
 
同时,营业收入均值增速、营业成本均值增速均处于下滑趋势,营业收入增速不及营业成本增速。
 
大量中小房企因品牌影响力、管理能力等较为薄弱,市场竞争力有限,再加上融资收紧带动融资成本走高,进一步侵蚀房企的利润空间。
 
 
07
房企投资日渐保守与趋同
 
利润下滑,房企业绩增长阻力明显,使得房企的投资态度趋于谨慎。
 
业务布局上,他们一改过去全面铺开的拿地策略,态度逐渐谨慎,不再单纯追求数量,开始注重土地质量。
 
一二线城市,尤其是长三角、粤港澳大湾区等地,以及围绕都市圈的三四线城市,因为中长期被看好,供求关系和强劲的购买力,成为房企投资的重点。
 


以世茂为例,在世茂2000亿未来可售货值中,其大湾区、福建区、环渤海区、长三角区总计近1600亿元,一二线城市储备的可售货值占比达到87%以上。
 
而近期进行架构调整的房企,如金地将旗下多个核心城市公司独立出来,也是想要加强在一二线城市深耕的能力。
 
 
 
08
产品研发与创新乏力,更注重产品细节
 
在整个行业增长速度逐渐放缓阶段,房企开始注重产品力的回归以及产品的多元价值体现。

但事实上,又受限于限价、融资成本、利润下滑等各种问题,房企在产品创新上的动力普遍不足,各家房企在近几年在产品端难有大的亮点。
 
产品层面的大创新难以为继,微创新倒是层出不穷。

他们从消费者的住房需求、消费习惯等角度入手,致力于研发受市场认可的品质产品,提高品牌忠诚度,建立消费者对企业、对产品的持久信赖度。
 
客户研究层面,房企愈发细化消费者画像,从户型设计、归家动线、社区景观等方面去找共性,云计算、人工智能、5G、物联网等开始渗透到住宅产品中,推动了住宅品质升级。


结语:

房地产行业的固化,必然造成的结果就是大多数房企会因此失去上升的机会,当市场上真的只剩下几个巨头在垄断的时候,大部分从业人员也将因此被边缘化。

过去,我们总在说房企要向制造业学习,经过几十年奋斗,房地产行业奋斗成了和制造业一样的薄利行业,人们眼中的夕阳行业。


如今的制造业,陆续诞生出了格力、华为、小米、大疆等一系列叫板全球的知名品牌,而房地产行业的未来呢?

其实,相较于固化,人们更喜欢破局,那么,谁会成为那个破局者呢?


 


附:2021中国房地产开发企业综合实力TOP500(前100)




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