转型成幻影,资产卖卖卖,蓝光发展扩张地产背后另有700亿担保

2021-03-23
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今日财富FortuneToday(ID:FortuneToday-)
文 | 王恩浩
编 | 全   卓


一直秉持“地产+医药”双轮驱动战略的蓝光发展(600466.SH),却先后卖掉了旗下的药业和物业资产。尽管2020年蓝光加大了扩张的步伐,但不断变卖资产令外界质疑其经营的变化。

 

在负债规模持续攀升的同时,蓝光发展近年来公司高层人事变动频繁,蓝光发展向《今日财富》表示,面对踩中一道红线的问题,公司已将优化降档放到重要议事日程,确保资金运作的安全、稳健和高效。并透过精益化管理,不断优化指标。


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为地产,卖卖卖

2月25日,蓝光发展发布公告,旗下全资子公司蓝光和骏实业有限公司,拟将其持有的香港联交所上市公司蓝光嘉宝服务64.6203%股份,转让给碧桂园服务下属全资子公司碧桂园物业香港。本次对应交易拟采用现金支付形式,交易总价暂时估值为人民币48.465亿元。

 

资料显示,目前蓝光发展对蓝光嘉宝服务的持股比例为65.04%。其中,持有的全流通H股1.15亿股,占比64.6203%;持有的内资股75万股,占比0.4211%。上述交易完成后,蓝光将仅持有蓝光嘉宝服务0.42%的内资股

 

2020年,蓝光嘉宝服务营收21亿元,同比增长30%;净利润5.5亿元,同比增长23%;而其在管面积已达1.29亿平方米,同比增长了81%

 

在H股上市的蓝光嘉宝,在相对宽松的融资环境中,本有机会得到更多融资,但却因本次交易有利于增加蓝光发展的现金流,促进公司核心业务的经营与拓展,而被卖掉。

 

《今日财富》发现,这并非蓝光发展第一次出售资产。2020年上半年,蓝光发展出售了旗下迪康药业100%的股权,作价9亿元。其曾表示,出售是为了聚焦住宅地产开发和现代服务,现如今去掉医药和物业,目前也只剩开发业务了。


2
踩中红线 负债攀升


数据显示,截止2020年末,蓝光地产期末货币资金297.71亿元,短期有息负债总额263.39亿元,现金短债比为1.13倍,公司资产负债率82.23%,净负债率92.93%,扣除预收款后的资产负债率73.65%。

 

净负债率和现金短债比均达标,但剔除预收款后的资产负债率超过“三道红线”标准3.65个百分点,踩中一条红线

 

蓝光发展认为这不会影响公司的经营,其表示,公司将优化降档已放到重要议事日程,确保资金运作的安全、稳健和高效。透过精益化管理,蓝光财务指标相对于2020年中期在不断优化

 

2020年,蓝光发展全年营业收入约456亿元,同比增长16.32%;实现归属于上市公司股东的净利润约35亿元,同比增长1.46%;实现基本每股收益1.06元,同比增长0.96%。

 

与此同时,近几年,公司有息负债规模也在持续攀升。2017年到2020年,蓝光发展的有息负债规模分别是306亿元、537亿元、605亿元和722亿元。

 

蓝光发展向《今日财富》披露:关于债务兑付,银行贷款和非标均可视为项目融资,只要项目销售情况良好,则偿还无压力。关于信用债,公司的债务兑付压力集中在2020年下半年至2021年上半年。

 

“去年下半年已完成30亿永续中票和近10亿的境内债券兑付,以及4.5亿美元的境外债券兑付,下半年随着疫情退去销售回款加强,短债降、现金增,到2020年底现金短债比为1.1。整体看,目前集中到期的兑付压力已经过去,剩余信用债到期兑付压力不大。”蓝光发展方面表示。

 

不过,根据2月27日公告显示,截至2021年1月31日,蓝光发展及控股子公司对外担保余额已经高达约702.28亿元,占公司2019年期末经审计归属于上市公司股东净资产的365.52%。其中,公司为控股子公司、控股子公司为公司以及控股子公司相互间提供的担保余额为670.07亿元,占到公司2019年期末经审计归属于上市公司股东净资产的348.75%。


3
高管离职 扩张不止


需要注意的是,高层人事变动也在加剧。

 

2020年4月16日,蓝光发展公告称张巧龙申请辞去公司副董事长、董事职务,王万峰申请辞去公司副总裁职务。同年12月公司董事长杨铿之子90后杨武正接任余驰担任公司常务副总裁兼首席运营官,分管投资体系、经营体系。2021年3月10日晚,蓝光嘉宝服务发布公告称,邹昊即日起辞任公司联席总裁、首席财务官及联席公司秘书。而本次人事变动是否和此前不久的资产变动相关,并未表述。

 

公司的管理层都是市场化的职业经理人,公司上市后随着公司经营发展壮大以及全国化、甚至国际化的布局,也对高管层自身提出了更高的经营管理要求,需要逐步引入更高量级的市场化的人才以及进行相应的人员调动。公司高管的变动属于上市公司的经营发展过程中的正常变动,且人员的调整并没有影响公司正常的经营运转。”蓝光发展说。

 

数据来看,蓝光发展在其发展重点区域仍显示出了张力。2020年全年,蓝光发展新增房地产项目共60个,新增项目总建筑面积约962万平方米,计容建筑面积约716万平方米。新增项目中华东区占比达38%;城市能级提升,新增项目新一线、二线三线占比达87%;新增项目销售均价同比提升超50%。2021年1月新增项目情况公告显示,蓝光发展在烟台、太原和金华东阳市三个城市供新增5个项目地块,土地面积合计293.13亩。

 

面对疫情和融资收紧政策,蓝光发展指出,2021年将以精益管理和数字科技年度战略主线,坚持“精准投资、卓越运营、财务引领、变革创新”的经营策略,重点实现五个方面的提升,包括:投资继续调节结构、调节奏;强抓销售,加快周转;降本增效,提升盈利能力;提升整体组织能力、执行力;保持财务的稳健发展,强化财务对经营的引领。

 

就行业本身,蓝光发展认为,当前房地产的市场环境深刻变化,行业发展正值变革。自改革开放以来,房地产从无到有、从小到大,经历了城市化进程、人口结构改变、金融市场改革,金融红利、土地红利、政策红利等传统红利,正在向运营红利转化。

 

当然,从卖资产等举动来看,兜兜转转,蓝光发展倾力最多的还是地产开发。


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