2019年中的丑闻爆发后,新城控股经历了一段“兵荒马乱”的日子,在基本稳住后,2020年上半年,新城控股先后出走三元大将:
一是新城控股前董事、联席总裁陈德力,履新宝龙商业执行董事兼行政总裁;二是新城控股董事兼联席总裁袁伯银,原负责企业内部管理和人力;三是新城控股商管集团原副总裁唐剑锋,追随陈德力去向宝龙。
新城控股向《今日财富》杂志表示,三位因个人原因离职,公司表示尊重、理解,系正常的人员变动,公司也对相关岗位做了妥善安排,各项工作亦保持了有序、稳妥推进。
《今日财富》杂志发现,2020年新城控股的业绩主被动方向均有动作。此前2019年11月,公司刚对管理层推出新一期股权激励方案,设置了较高的业绩考核指标。但2020年初,新城控股将全年销售目标下调为2500亿元,最终踩线完成。
据2020年12月份及第四季度经营简报,2020年1-12月,公司累计合同销售金额约2509.63亿元,同比下降7.33%;累计销售面积约2348.85万平方米,同比下降3.42%。这一成绩在《2020年中国房地产销售金额TOP100》中位居第十三位,较2019年下滑5位,退出前十。
根据2020年三季报显示,报告期内,公司毛利率24%,同比降低12.6个百分点;净利率8%,同比降低6.1个百分点。前三季度新城控股累计实现合同销售金额 1630.48 亿元,同比减少17.52%;累计实现销售面积 1508.15 万方,同比下降12.47%。
其中,9月份新城控股实现合同销售金额约239.66亿元,销售面积约228.17万平方米。这也意味着,新城控股前三季度仅完成年销售目标的65.22%,剩下近900亿元的销售金额,都在最后一个季度完成,每月要完成近300亿元的销售额。
此外,新城控股手持现金也在减少。财报显示,截至2020年9月底,新城控股货币资金为555.33亿元,较上年末减少了13.14%;负债合计4739.01亿元,较上年末增长18.42%。其中,长期借款合计376.08亿元,较上年末增长54.33%;短期借款合计10.49亿元,较上年末增长56.67%;其他流动负债261.99亿元,增长120.11%。
某种程度上,新城的少主在求变。《今日财富》杂志发现,从2020年定下从“增量”转向“提质”后,在坚持“住宅+商业”长期战略下,新城控股加大了商业方面的开拓。2020年,新开业吾悦广场33座,超额完成年初制定的全年新开业30座的目标。截至2020年12月30日,公司已开业吾悦广场及委托管理在营项目达到百座。
2020年全年,新城控股房地产出租总建筑面积为908.62万平方米,可供出租面积为540.46万平方米,平均出租率为99.53%,已出租面积为537.9万平方米,第四季度租金收入为19.21亿元,2020年全年租金收入为53.57亿元。
需要注意的是,在丑闻不可逆的影响下,新城控股却总能成为资本市场的“宠儿”,即便是历经2020年的疫情、高层变动、业绩掉队,2021年1月22日依旧创下44.52元的近期新高。
“以2020年半年报数据为例,公司资产负债率为87.66%,其中销售房屋产生的预收账款2287.67亿元,剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%。同时,2020年半年度公司的净负债率由上年同期的76.62%大幅下降41.56个百分点,至35.06%,这一数据在行业中处于较低水平。此外,截至2020年三季度末,公司现金短债比约1.7倍,在行业中属较好水平。”新城控股向《今日财富》杂志表示。
受市场关注的还有新城控股最近的内部大变,自2020年初进行过一轮调整之后,今年初,新城控股对旗下两大事业部进行组织架构的调整。
住宅开发事业部的架构“聚变”,旨在优化管控体系、做大做强区域公司,提升组织效能。调整后下设沪苏大区、华北大区、浙江大区、苏南大区、华南大区、淮海大区、山东大区、苏皖大区、湖北大区、豫陕大区、成渝大区、湖南大区、云贵大区、皖赣大区等十四个大区。
经过调整,住开事业部实行总部、大区、以及城市/片区三级架构的管控模式。其中,总部定位“精”,强调战略引领、组织能力打造,将发挥更多的平台化作用;大区定位“强”,强调战略解码与执行、组织能力沉淀,为利润实现主体;城市/片区定位“活”,强调战略执行、城市深耕,为多项目管理主体。
商业开发事业部“裂变”,即出现更多的区域公司。新城商开实行总部、区域公司、项目公司三级管控模式,此前总部下辖南区、中区和北区三大区域公司,此次则裂变为四大区域公司,新增西区区域公司,中区更名为东区区域公司,自此形成东南西北四大区域公司,以利于做大规模、推进区域深耕。
《今日财富》杂志发现,国际评级机构标普、惠誉、穆迪自去年11月开始,陆续有上调新城公司评级的动作。新城控股称,今后将由“冲规模,提排名”转为“以资本回报率为核心,聚焦利润”,所以,如何在变局中开新局,合理确定目标,实现高质量持续发展,也成为未来新城控股需要去落成的几件事。
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