多元奥园:“三道红线”中两条 债台高筑2565亿元

2021-01-19
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今日财富FortuneToday(ID:FortuneToday-)
文 | 刘诗倩
编 | 宋   鸿



1月4日,中国奥园集团股份有限公司(以下简称“奥园”)发布了2020年12月的未经审核物业合同销售表现。数据显示,2020年奥园全年实现未经审核物业合同销售额约1330.1亿元,同比增长13%,基本完成2020年度销售目标,即达到约1322亿元。

 

只是,在增收不增利的处境下,2020年奥园的盈利能力明显下滑。

 

根据2020年半年报,奥园的总负债已达2564.93亿元。2018年到2020年6月底,负债累积增加超过1500亿元,两条指标踩中“三道红线”。为了解相关信息,《今日财富》杂志就公司的债务问题向奥园求证,但截至发稿前,仍未收到回复。



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盈利能力下滑,增收不增利

去年3月初,各行各业开始复工复产。自恢复销售以来,奥园增势迅猛。根据2020年中报,奥园的物业合同销售额达508.7亿元,实现营业收入282.43亿元,同比增长19.32%。

 

(数据来源:中国奥园2020年中报)


可是,增收却不见增利。

 

2020年中报,奥园上半年净利率直线下滑;毛利率为29.32%,较2019年减少了0.44个百分点;净利率10.06%,较2019年减少了1.77个百分点。

 

(数据来源:东方财富网)

 

从往年数据看,奥园在2016-2019年间每年中期的净利率分别为9.28%、10.53%、10.79%、11.83%,保持稳步上升,但2020年上半年净利率却突然大降。

 

(数据来源:东方财富网)


此外,《今日财富》发现,2020上半年,奥园的销售成本、销售及分销成本、行政开支、财务成本等方面相比以前有明显的增加。

 


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负债率居高不下,陷“三道红线”危机


自2018年起,奥园的总负债突破1000亿,2018年到2020年6月底,负债累积增加超过1500亿元。

 

(数据来源:东方财富网)

 

根据奥园半年报,截至2020年上半年末,奥园总负债达2564.93亿元。资产负债率从2018年81.45%上涨到85.9%。据wind数据统计2020年中报分析,奥园剔除预收款项的负债率约80.85%,净负债率约156.5%,现金短债比约1.45,有两项超出了“三道红线”的要求。

 

“三道红线”是监管部门意在对房地产企业的融资进行进一步的标准化管理,为预防行业系统性风险提出的管理理念。强调房地产企业需满足:(1)房企剔除预收款的资产负债率不得>70%;(2)净负债率不得>100%;(3)现金短债比不得<1倍。

 

基于此,奥园有息负债规模年增速不得超过5%,将面临着债务监管、融资渠道收紧等问题,为公司降负债带来压力。



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三家上市平台,何以解忧



不过,负债的上涨并没有让奥园投资放缓,近年来,通过收并购等方式奥园频频扩大土储。

 

2020年4月,奥园发布公告,收购京汉股份29.99%股权,并成为京汉股份的控股股东。据京汉股份2019年报披露,其储备土地总计占地面积63.6万平方米,剩余可开发建筑面积98.62万平方米。京汉股份名下持有的房地产开发项目主要位于天津、重庆、成都、南京、太原等地,土地储备项目分别位于保定、重庆、阳江三地,为丰富奥园土储提供有利条件。

 

据悉,京汉股份原主营业务是粘胶纤维的生产和销售,主营产品为粘胶长丝、精制棉、玻璃纸。2015年公司进行了重大资产重组,注入房地产业务。现在公司主营包括战略业务、种子业务和基础业务(地产业务)。2020年11月19日,京汉股份正式更名为奥园美谷科技股份有限公司,对应证券简称变更为“奥园美谷(000615.SZ)”。

 

奥园美谷曾在广州发布会上阐释未来发展新战略、新方向,将从绿纤新材料出发进军美丽健康产业,战略定位于美丽健康产业的材料商、科技商,致力成为国内美丽健康产业第一股。

 

值得注意的是,为解决与中国奥园的同业竞争问题,奥园美谷或将现有地产业务剥离出去,而与奥园美谷有业务重合的奥园健康(股票代码:03662.HK)已经宣布将逐步退出医美业务的有关营运,专注物业管理及商业运营服务。

 

12月23日,奥园美谷公告称,将为东方美谷奥园科技园提供医美咨询服务,本次交易预计为公司提供1800万元经营性现金流入,标志着奥园美谷医美业务板块迈出了实质性一步。

 

现如今,奥园产业涉及地产、金融、文旅、健康生活、跨境电商、医美等多个方面,三家上市平台均面临同业竞争交叉的问题。中国奥园的频繁收购是为拓宽融资渠道做准备?还是对未来的突围?债务危机能否支撑三家公司?《今日财富》向中国奥园求证,但截至发稿仍未收到回复。



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