烂尾楼维权频发的2020年，人们不时便会听到业主无奈入住烂尾房的消息。但让人意想不到的是，这拨人里竟也包括拥有千万资产的豪宅业主。

2020年9月，数十户豪宅业主不得不搬进位于北京东三环的豪宅烂尾项目——山水文园五期·九御。曾经，山水文园以总价千万起的知名豪宅形象对外示人，小区里不乏郭冬临、张艺谋等明星艺人。但对于九御的项目业主而言，等待他们的却是停水停电、没有电梯、没有装修，更没有预售证的毛坯房。

在多次维权未果后 ，这些业主干脆自己动手，在别墅里简单装修了起来。把灰色的墙体染成蓝色，墙面上挂起了壁纸，在还未通水的洗手间里，装上了洗手台、马桶和淋浴设备。

但这套简陋的装修，并没有换来别墅房里的平静生活。仅仅两个月之后，2020年11月4月，一封法院的查封令，让这些业主们再次搬了出去。

一场短暂的别墅梦醒后，等待他们的，仍将是无休止的维权和上诉。

一场没有预售证的购房“骗局”

如若不是项目烂尾，山水文园九御项目的业主们原本会过上这样的生活：在寸土寸金的北京东三环外，享受着周边的高档私享会所、养生会馆、艺术街区环伺的配套服务，周边交通四通八达，有着五纵、两横的三轨交通体系。

走进小区里，3.1万平方米的人工湖，高达40%的绿化率也可以彰显这个小区的价值不菲。出小区不远，便是萧太后河、欢乐谷，开车十分钟，就能到达国贸、中国尊等核心地标，可以说坐拥整个东三环的精华。

当然，这些因素就是购房者当初看中这个项目的主要原因。于是，在没有预售证的情况下，他们签订了不同版本的《购房意向协议书》和《借款合同》。付款比例40%~100%不等，实付总额少则六百多万元，多则近亿元。没有人想到，他们实际走入了一个被山水文园套用预售证，签订阴阳合同的骗局。

黄先生是山水文园九御18号楼的业主，去年7月，黄先生以40%的首付，和山水文园签订了购房意向书，但并没有签买卖合同。“当时销售说是今年10月底能交房，结果到现在也不能网签，售楼处也不开门，退款都找不到人。”对此，黄先生略显慌张。

到了快要交房的日子里，眼看着售楼处的大门紧闭，业主们这才意识到大事不妙。三伏天里，他们顶着烈日，到开发商总部沟通，和各个相关政府部门洽谈，但这依然不能改变房子将被法院查封的命运。

《财经天下》周刊近期实地走访了解到，目前，山水文园五期九御的8栋主体楼已经被护栏围住，楼体已经进入查封程序。那些住进烂尾楼的业主们，也随着查封令的下达，被迫搬了出去。

那么，为什么业主们始终上诉无果？豪宅项目又是如何无证销售的？据《财经天下》周刊调查了解，一个相对确切的说法是：这些由购房者签订意向书的房子在被签约之前，就已经被抵押出去了。

山水文园五期九御始建于2014年，2016年主体8栋楼建设完毕。那一年，正是北京房价高涨的阶段，坐拥寸土寸金地段豪宅项目的山水文园，并不急于开盘售卖，而是在同一年将项目转手抵押给了信托机构，借来的38亿元资金，很大部分被用来发展文旅业务。

2016年11月22日，山水文园集团委托长城新盛信托，成立长城新盛•北京山水文园信托项目，达成信托38亿元，期限5年的合作。有了信托机构的支持，手握数十亿元的山水文园董事长李辙十分自得。他喊出了5年建设15个小镇的口号，还号称单个项目要投入300亿元资金，大幅开展业务。但结局却并非如他所想，这些“投入大，收益甚微”的文旅项目彻底拖垮了山水文园，山水文园的资金窟窿越来越大。

关键时候， 山水文园九御成了李辙眼里的救命稻草。即使房和地都抵押给了长城信托，山水文园依旧在房产证还没办出来的情况下，悄悄地开了盘，用简化版合同代替正式合同，让一帮千万富豪们以借款协议的方式，把钱转到了公司名下。

现在，对于已经付了数百万元的业主们来说，等待他们的结局也并不乐观。尽管交了一定比例的首付，但从法律意义上来说，他们并不能算是真正的业主。真正有权处理这些被抵押房产的，只有长城新盛信托。而在没有网签的情况下，他们的身份变成了把钱借给了山水文园的债权人。

豪就该被割韭菜？

山水文园业主们的不幸遭遇，只是今年频发的维权案例中的一个。在山水文园之外，还有多个未取得预售许可证的商品房项目，以认购、认筹、预订、排号、发放贵宾卡、吸纳会员等形式变相销售。

比如，泰禾北京院子二期近百位业主已经维权多时，同时他们携手成立了“业主自救队伍”，希望能够改变项目烂尾的命运。然而，时间过去了快一年，泰禾内忧外患的债务下，北京院子长期处于停工状态。

从行业发展角度而言，烂尾楼是楼市快速扩张发展中的一个副产物。在房价迅速上升的阶段，楼盘变成了暴利的代名词，不少小老板也加入到房地产开发的队伍中，以小博大，把杠杆拧到极致。但在行业下行期间，市场的投资性需求被大幅压缩，房企的资金链也崩得越来越紧，不少企业最终还是没有跑赢市场。大幅的亏损，让他们不得不面临破产的结局。那些被搁浅的项目，变成了无人问津的烂尾楼，成为不少购房者的伤疤。

根据《城市商品房预售管理办法》明确规定，开发企业进行商品房预售时，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。开发商未取得预售证的，不得进行商品房预售。

但如果购房者购买了无预售证的房企，法院往往会认定该商品房买卖合同无效，进而影响到购房人的合法权益，也有可能会面临人钱两空的境地。

北京金诉律师事务所王玉臣律师表示，“国家之所以对预售做如此明确的规定，一个很关键的原因就是，在不具备预售条件的时候进行预售，会给广大购房人带来很大的风险。而没有取得预售许可证的时候，是没有资金监管的，开发商往往直接将购房者的房款挪作他用。最终造成开发商拿着购房人的钱去做别的事情，让广大购房人无房可住，这种做法既违法又是不道德的。”

对于购房者而言，在买房时一定要审查开发商“五证”是否齐备，至少，《商品房预售许可证》一定要确认，才能避免走入维权旋涡。而对于因预售证不达标，不得以维权的业主来说，必要的时候也可以通过行使购房人基本债权优先权的方式，保护自己的权益。

“必要的时候，还可以直接提起相关的民事诉讼，主张逾期交房违约金或者解除合同，并要求行使购房人基本债权优先权。如果这个开发商真的资不抵债，包括所买房子离竣工很远，在建工程中又被法院执行，被银行或其他抵押权人通过法院进行拍卖，这个时候需要考虑是否解除合同，并行使优先权了。”王玉臣说道。