高息发债、经营净现金流沦为负值,大发地产陷入“扩张陷阱”

2020-12-25
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今日财富FortuneToday(ID:FortuneToday-)
文 | 黄晓峰
编 | 宋   鸿

日前,大发地产发布公告称拟额外发行2022年到期的8千万美元优先票据,票面利率12.37%,与今年7月和10月发行的两笔合并,用途为现有债务再融资。

据财报显示,大发地产近年来有息负债总额快速攀升。截至2020年6月,负债总额(计息银行及其他借贷及优先票据)达109.64亿元,较2019年增长了20.57%,较2018年增长了94.22%。

在优先票据融资债务方面,加上本次8千万美元的优先票据,目前大发地产优先票据负债总额约达41亿元人民币,较2019年的29.93亿元上涨38%,且优先票据票面利息普遍高于房企市场发债的平均利率,最低为11.5%,最高为12.875%。

从可见数据看,公司资金面仍处于相对紧张的状态截至2020年6月,大发地产经营所得现金与经营所得净现金流皆沦为负值,流动比率为1.44,同样低于2020年上半年房企流动比率均值1.55。

持续高息发债、借新还旧终究是竭泽而渔,如何改变债台高筑、现金流堪忧的问题?《今日财富》杂志通过多种方式联系大发地产求证,比较遗憾的是,截至发稿,仍未收到公司回复。

过去依赖合作开发 半年净利大降55.29%

资产扩张的背后是公司利润的显著下滑。

根据Wind显示,大发地产2017年、2018年、2019年、2020年上半年的总资产规模虽然取得较快发展,同比增长21.34%、26.05%、43.84%、21.17%,但净利润同比增速从456.14%、246.79%、8.18%到-55.29%,公司收益曲线出现了明显的下滑。

根据中信证券软件显示,截至今年上半年,公司净资产收益率4.03%,同行业排名第57位。而业内认为,利润下滑或与公司合作开发的模式有关。

合作开发作为“抱团取暖”的一种方式,虽能为房企创造诸多价值,但从长远来看,公司对项目的可控性和不确定性也在增大,这也导致大发地产收入结构的变化。

根据年报,2018年、2019年、2020年上半年大发地产拥有在手项目分别为46个、69个、82个,但拥有100%权益的均不足30个,且低于50%权益的项目个数逐步增加,分别为10个、35个和44个。

在合作开发的模式下,大发地产近年的非控股净利润不断上升,但扣非后归属母公司股东的净利润同比增速不断放缓甚至锐减。今年上半年,公司扣非后归属母公司股东的净利润同比减少3.5亿元,也同比大降了63.77%。

经营净现金流-38.4亿元  偿债压力大

除了利润下滑的风险外,现金流短缺或将带来更大风险。

根据财报,今年上半年,大发地产经营获得所得现金为-28.7亿元人民币,与去年同期6.3亿元相去甚远;而上半年经营所用净现金流量则为-38.4亿元。

需要注意的是,面对资金短缺,除了高息发债,大发地产今年已累计出售旗下4家子公司,交易总对价约7.17亿元,在转让公告中,大发地产均提到:“集团拟将出售事项所得款项用作一般营运资金,并将于有合适机会时用于潜在收购及投资。”

据《今日财富》杂志统计,大发地产2021年仅到期的优先票据负债就达36亿,加上即期的银行贷款和其他借贷金额达到34.22亿元,明年公司偿债压力依旧很大。

只是,随着近几年公司资产规模的显著扩大,剔除预收款的资产负债率、净负债率快速下降,回到了“三条红线”的标准之内,目前仅现金短债比超标。

历年年报显示,2017-2019年大发地产净负债率分别为270.8%、107.2%、77.8%,今年上半年进一步降至71.7%。据《今日财富》杂志了解,按照明年将落实施展的“三条红线”政策,触碰一条红线的房企仍可发债,但负债年增速不得超过10%。


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