房地产市场回暖?二线城市拿地疯狂

2019-07-23
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《今日财富》杂志记者 黄坤

<span data-type='2' data-code='512200' class='zwstock'>房地产</span>市场回暖?二线城市拿地疯狂

主持人:郭钦霖 铂睿财富CEO

嘉   宾  : 陈永锋 中梁地产总经理

             章    华 鼎信长城集团董事长

             刘    冬 华夏人寿副总裁

             赵海峰 同济大学经管学院高管教育EE中心主任

郭钦霖:今天非常荣幸受邀参加中国投资者年会并主持这一环节论坛。房地产是财富管理无法回避的一个话题,2019年房地产的宏观形势如何?风险点在哪里?

章 华:在去年*严厉的情况下,房地产创造了销售历史新高,超过15万亿,形式十分清晰。一方面是史上*严调控,另外一方面是史上*大投标规模,说明市场需求还是非常旺盛,围绕房地产开发类现在还是国内的主流,房地产仍然是盈利*好,规模*大,调控*大的行业。今年整个房价涨幅应该比去年略高。一个是大势在涨,第二是结构变化,一二线量多了,三四线下去了。这个结构权重一高,全国整体平均方向和趋势胜于去年。

郭钦霖:面对2019年这样的形势,今年鼎信长城今年做了哪些调整?

章 华:聚焦和深耕,在*懂的领域中持续创造价值,在选定区域内选择好项目,持续投资,持续给投资人带来收益。遵循五优投资,第一,和*具进取心的公司展开合作。第二,选好城市区域,比较看好三大都市圈,*好之一是华东,第二是粤港澳,第三是北京。第三,选好的项目。第四,标准是交易条件:规范共赢;第五,投资就是投人,*主要是两类人,一是老板的品质、能力、素质、视野;二是项目经理要是发动机,不要变成拖拉机。

郭钦霖:2019年机遇与挑战并重,中小城市的房地产投资机会在哪里?以及对中小房企的融资建议?

陈永锋:*近我们有回归到一二线城市。二线城市*近拿地非常疯狂,比如*近杭州很火,杭州在2018年中国所有城市中卖地*多。现在二线城市回报率比较高,而且自有资金回报率非常低,大概只有20%。

我们希望能够在二线城市将产品和规模做出来,同时选好的三四线城市,比如江西赣州,我们在一个地方两年时间做了十几个项目。另外一个城市是安徽芜湖,江苏徐州,这些城市本身房价地价也不太高,机会也非常好。真正的是四线五线城市非常危险,因为没有人。所以投资还是要找人口更集居,经济发展不错,尤其是民营经济相对比较好的城市。

郭钦霖:2019个人投资房地产的机遇在哪里?

刘冬:春江水暖鸭先知。从机构投资人的角度来看,第一,大家在拼命降杠杆的同时实际是为了活命。今年春节前后资金放水,也是市场重整的机会,大家一定要抓住。带来的结果是未来头部机构市场占有率越来越高,抓住机会的机构,逐步进入到头部期,这是市场判断。

第二个判断房地产会更多向一二线集聚。因为一线城市的去库存没有做完,空置率极其高的,如果说在存量市场拿地价格便宜的话,现在开发是非常有利的。如果集中这个阶段做开发和投资,实际上会有踩踏的效果。

第三从做配置上来说,无论是住宅还是商业地产,来自于地区差异,就是刚才章总强调的这几个区域,京津冀长三角、大福建包括新的粤港澳地区的建设,地区性的机会能取得超额收益的。

谈及投资趋向,我个人认为房地产税等多方面对一线城市的影响是非常大的。我们如果有一个提早研判,就不会成为温水煮青蛙。

郭钦霖:户籍政策的放宽对于房地产预期有怎样影响?对于房地产整个行业发展会不会有逆转性的影响?

赵海峰:户籍政策事实上是人才政策,目的是为地方引入人才,这是起因。原本是正常的,但如今起因已变成城市承载力,背后是什么?户籍的含金量。今天之所以部分城市放开,是因为随着技术大数据云计算的发展,人不再像以前依托于一个户口本,户籍变得不那么重要了,房地产受人口影响,人口背后就是需求。

房地产是金融产品还是买来住的?与户籍相关,应该理解为房子是买来住的,如果投资的话根本不需要投到住的地方。

郭钦霖:每当讲到房产话题的时候,房地产税的话题非常热,对于房地产税各位有什么观点?

陈永锋:大家原来是追随高铁建设找地,现在是追随户籍,其实户籍放开了的城市机会会更好。至于房地产税,先不要去考虑,考虑太多没买,之后想买时税出来了,来不及了。

章 华:房产税是一定要收的,这点没有什么争议。税不是调控房价的工具,是一种地方税,在美国、欧洲60%用于所在社区的教育,40%用于治安。如何解决我们现在的问题?一定是大政府变成小政府,一定是贫富间均衡,持有成本增加。

所以炒房走到今天,已经不存在了,但房地产作为大类资产配置,做的方式是多元的,多样的,这是这个行业的基本规范规则,国家需要这样的大行业,但是不需要再涨。

刘 冬:房子是炒的还是住的?国家宏观层面上来说,调控的目标就是让大家理解为住的。一线城市已经进入到老龄化社会,人口红利不在的现状采取一些相应的调控政策,这些都是国家在针对这种现状做的一些微调。

作为普通投资人,大家有住房基本需求,像陈总说的一样,不要看房产税等,你落户在哪里,生活在哪里,福利在哪儿,就在哪儿买房。长期看房地产价格是持续不断增长的。但是从投资角度看,一定是有风险、有波动、有地区差异的。

三四线城市结构性机会是有的,大家通过提高周转率包括变换商业模式来操作机会是有的,但是整体红利期已过,大家一定要谨慎,这是切身感受。一线城市的红利期,实际上目前来看,存量市场是有机会的,增量市场机会基本上是没有了。当然增量市场也有一些改革机会,现在有一些区域采取一些房租公寓包括养老公寓模式进行操作,也是新的交易方式,除此之外我们看到的机会就是超额的投资机会。

赵海峰:我很同意陈总观点,房地产税不要去想,不要去说。没有任何意义,它对整个房地产市场来讲影响不是特别大,房地产市场里可能纠结:房子是用来住还是用来炒的?从现在的趋势来看,一定会走向用来住,这是必须的。以住为目的的房地产市场会越来越规范,房地产税会在其中发挥重要作用。

郭钦霖:谢谢几位嘉宾的观点,让四位用一句话来展望2019年房地产市场。

陈永锋:我自己有个研究,大家回想一下,逢三六九都是好的,03年06年09年,19年还是好的。

章 华:一句话说,高位中平稳,结构性机会的话仍然在。

刘 冬:该买的买,该卖的卖。

赵海峰:房地产使生活更美好,如果你是生活,买。如果你是投资,建议卖吧。

郭钦霖:感谢四位嘉宾,房地产圆桌环节圆满结束,再次感谢四位!


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