《今日财富》杂志记者 黄坤

主持人：郭钦霖 铂睿财富CEO

嘉   宾  : 陈永锋 中梁地产总经理

             章    华 鼎信长城集团董事长

             刘    冬 华夏人寿副总裁

             赵海峰 同济大学经管学院高管教育EE中心主任

郭钦霖：今天非常荣幸受邀参加中国投资者年会并主持这一环节论坛。房地产是财富管理无法回避的一个话题，2019年房地产的宏观形势如何？风险点在哪里？

章 华：在去年*严厉的情况下，房地产创造了销售历史新高，超过15万亿，形式十分清晰。一方面是史上*严调控，另外一方面是史上*大投标规模，说明市场需求还是非常旺盛，围绕房地产开发类现在还是国内的主流，房地产仍然是盈利*好，规模*大，调控*大的行业。今年整个房价涨幅应该比去年略高。一个是大势在涨，第二是结构变化，一二线量多了，三四线下去了。这个结构权重一高，全国整体平均方向和趋势胜于去年。

郭钦霖：面对2019年这样的形势，今年鼎信长城今年做了哪些调整？

章 华：聚焦和深耕，在*懂的领域中持续创造价值，在选定区域内选择好项目，持续投资，持续给投资人带来收益。遵循五优投资，第一，和*具进取心的公司展开合作。第二，选好城市区域，比较看好三大都市圈，*好之一是华东，第二是粤港澳，第三是北京。第三，选好的项目。第四，标准是交易条件：规范共赢；第五，投资就是投人，*主要是两类人，一是老板的品质、能力、素质、视野；二是项目经理要是发动机，不要变成拖拉机。

郭钦霖：2019年机遇与挑战并重，中小城市的房地产投资机会在哪里？以及对中小房企的融资建议？

陈永锋：*近我们有回归到一二线城市。二线城市*近拿地非常疯狂，比如*近杭州很火，杭州在2018年中国所有城市中卖地*多。现在二线城市回报率比较高，而且自有资金回报率非常低，大概只有20%。

我们希望能够在二线城市将产品和规模做出来，同时选好的三四线城市，比如江西赣州，我们在一个地方两年时间做了十几个项目。另外一个城市是安徽芜湖，江苏徐州，这些城市本身房价地价也不太高，机会也非常好。真正的是四线五线城市非常危险，因为没有人。所以投资还是要找人口更集居，经济发展不错，尤其是民营经济相对比较好的城市。

郭钦霖：2019个人投资房地产的机遇在哪里？

刘冬：春江水暖鸭先知。从机构投资人的角度来看，第一，大家在拼命降杠杆的同时实际是为了活命。今年春节前后资金放水，也是市场重整的机会，大家一定要抓住。带来的结果是未来头部机构市场占有率越来越高，抓住机会的机构，逐步进入到头部期，这是市场判断。

第二个判断房地产会更多向一二线集聚。因为一线城市的去库存没有做完，空置率极其高的，如果说在存量市场拿地价格便宜的话，现在开发是非常有利的。如果集中这个阶段做开发和投资，实际上会有踩踏的效果。

第三从做配置上来说，无论是住宅还是商业地产，来自于地区差异，就是刚才章总强调的这几个区域，京津冀、长三角、大福建包括新的粤港澳地区的建设，地区性的机会能取得超额收益的。

谈及投资趋向，我个人认为房地产税等多方面对一线城市的影响是非常大的。我们如果有一个提早研判，就不会成为温水煮青蛙。

郭钦霖：户籍政策的放宽对于房地产预期有怎样影响？对于房地产整个行业发展会不会有逆转性的影响？

赵海峰：户籍政策事实上是人才政策，目的是为地方引入人才，这是起因。原本是正常的，但如今起因已变成城市承载力，背后是什么？户籍的含金量。今天之所以部分城市放开，是因为随着技术大数据云计算的发展，人不再像以前依托于一个户口本，户籍变得不那么重要了，房地产受人口影响，人口背后就是需求。

房地产是金融产品还是买来住的？与户籍相关，应该理解为房子是买来住的，如果投资的话根本不需要投到住的地方。

郭钦霖：每当讲到房产话题的时候，房地产税的话题非常热，对于房地产税各位有什么观点？

陈永锋：大家原来是追随高铁建设找地，现在是追随户籍，其实户籍放开了的城市机会会更好。至于房地产税，先不要去考虑，考虑太多没买，之后想买时税出来了，来不及了。

章 华：房产税是一定要收的，这点没有什么争议。税不是调控房价的工具，是一种地方税，在美国、欧洲60%用于所在社区的教育，40%用于治安。如何解决我们现在的问题？一定是大政府变成小政府，一定是贫富间均衡，持有成本增加。

所以炒房走到今天，已经不存在了，但房地产作为大类资产配置，做的方式是多元的，多样的，这是这个行业的基本规范规则，国家需要这样的大行业，但是不需要再涨。

刘 冬：房子是炒的还是住的？国家宏观层面上来说，调控的目标就是让大家理解为住的。一线城市已经进入到老龄化社会，人口红利不在的现状采取一些相应的调控政策，这些都是国家在针对这种现状做的一些微调。

作为普通投资人，大家有住房基本需求，像陈总说的一样，不要看房产税等，你落户在哪里，生活在哪里，福利在哪儿，就在哪儿买房。长期看房地产价格是持续不断增长的。但是从投资角度看，一定是有风险、有波动、有地区差异的。

三四线城市结构性机会是有的，大家通过提高周转率包括变换商业模式来操作机会是有的，但是整体红利期已过，大家一定要谨慎，这是切身感受。一线城市的红利期，实际上目前来看，存量市场是有机会的，增量市场机会基本上是没有了。当然增量市场也有一些改革机会，现在有一些区域采取一些房租公寓包括养老公寓模式进行操作，也是新的交易方式，除此之外我们看到的机会就是超额的投资机会。

赵海峰：我很同意陈总观点，房地产税不要去想，不要去说。没有任何意义，它对整个房地产市场来讲影响不是特别大，房地产市场里可能纠结：房子是用来住还是用来炒的？从现在的趋势来看，一定会走向用来住，这是必须的。以住为目的的房地产市场会越来越规范，房地产税会在其中发挥重要作用。

郭钦霖：谢谢几位嘉宾的观点，让四位用一句话来展望2019年房地产市场。

陈永锋：我自己有个研究，大家回想一下，逢三六九都是好的，03年06年09年，19年还是好的。

章 华：一句话说，高位中平稳，结构性机会的话仍然在。

刘 冬：该买的买，该卖的卖。

赵海峰：房地产使生活更美好，如果你是生活，买。如果你是投资，建议卖吧。

郭钦霖：感谢四位嘉宾，房地产圆桌环节圆满结束，再次感谢四位！